Samenvatting en werkdocument Energie Challenge Plan Oranjeflat 3
Doelstelling van ons initiatief
Verduurzamen van de Oranjeflats aan de Zeekant in Scheveningen. Te beginnen bij Oranjeflat 3
Inleiding
De 3 Oranjeflats aan de Zeekant in Scheveningen vormen sinds eind jaren 50 van de vorige eeuw een iconisch beeld van Scheveningen. De flats zijn gebouwd op de plek waar ooit het Oranjehotel heeft gestaan. Een echt badhotel, niet te verwarren met de Scheveningse gevangenis die tijdens de Tweede Wereldoorlog de bijnaam Oranjehotel kreeg.
Het Oranje Hotel werd in 1872-1874 gebouwd en had 200 kamers en 12 villa’s, die tijdens het badseizoen werden verhuurd. Rechtsboven is het Station Kurhaus te zien. Het Oranje Hotel werd tijdens de 2e Wereldoorlog zwaar beschadigd en is sindsdien nooit meer gebruikt. In 1952-1953 is het hotel gesloopt en is men begonnen met de nieuwbouw van de Oranjeflats.
De eerste 2 Oranjeflats zijn in 1953 gereedgekomen en het laatste gebouw – Oranjeflat 3 – is in 1956 opgeleverd.
Het is niet één vraagstuk die we in het proces van verduurzaming willen en moeten gaan oplossen. Het is een combinatie van vraagstukken mbt isoleren, ventileren maar ook koelen en overstappen op duurzame energie. Waarbij de verduurzaming ambitie verder reikt dan alleen kijken naar wat we kunnen bereiken de komende 2 jaar. Zoals de vraag: Kunnen we ook op energieneutraal gaan uitkomen? En wat kunnen we doen met bijvoorbeeld het terrein rondom de 3 gebouwen? Warmte opslag onder de grasvelden? Of beter wateropslag? En wat zijn de innovatieve warmte/ energie opwekking vooruitzichten die we nu moeten volgen om straks de juiste keuzes te gaan maken?
Onze Challenge is dan ook opgedeeld in behapbare stappen welke op resultaten in 2021 en toekomstige keuzes daarna zijn gericht.
1 jaar is kort voor het goed doordenken, doorrekenen en uitvoeren van onze totale verduurzaming ambitie. Wel moeten we nu beginnen want niets doen kan niet meer.
Onze focus is dan ook in 2021 gericht op nulmeting, analyse en 3 Pilots als onderstaand toegelicht. En ten behoeve van Oranjeflat 3. Wel zullen we vanuit Oranjeflat 3 alle verduurzaming informatie en ontwikkelingen communiceren met Oranjeflat 1 en oranjeflat 2. Zij kunnen daardoor leren van onze ervaring met als doel het verduurzaming wiel niet opnieuw uit te hoeven vinden en daardoor snel draagvlak te kunnen leggen ten behoeve van verduurzaming aanpak.
Stap 1: Nulmeting en Analyse
Als eerste stap is de zogenaamde Warmteverliesberekening en Analyse van gebouw en appartementen nodig. Deze eerste stap is om te weten welk percentage van de warmte/ energie “verloren gaat” in de huidige situatie. En waar problemen kunnen ontstaan bij isolatie aanpak op de zogenaamde Koude Brug aansluitingen. Te meten in en analyseren op basis van 6 verschillende locaties in de flat waarbij zowel diverse appartementen als verschillende etages en in gemeenschappelijke ruimtes wordt gemeten. Er zijn in Oranjeflat 3 totaal 36 appartementen en diverse gemeenschappelijke ruimtes. De tekening van het gebouw en de apparatementen is hiervoor inmiddels opgevraagd. Met de warmteverliesberekening of zogenaamde nulmeting plus verduurzaming risicoanalyse kan vervolgens bij een volgende verduurzaming stap en de investering die dat met zich meebrengt telkens worden vergeleken hoe de te nemen verduurzaming stap gaat zorgen voor realistische energiekostenbesparing, verbetering van het leefcomfort en waardevermeerdering van de appartementen/ flatgebouw. De meting wordt als gezegd op diverse punten in het gebouw verricht door een erkende leverancier die ervaring heeft met verduurzaming van grote gebouwen aan zee en alle weerselemeneten die zich aan zee kunnen voor doen kent. De leverancier heeft ook de metingen verzorgd voor VvE Zeekant-Gevers Deynoot. De nul-warmteverliesmeting en analyse van het gebouw/ verschillende appartementen vormt het vehicle op basis waarvan alle verdere verduurzaming keuzes berekend, doorgerekend en gemeten kan worden op resultaten.
Deelproject 1
Aardgasloos-ready maken van woningen
In de komende jaren moeten 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar aardgasloos gemaakt worden. In voorbereiding hierop kunnen woningen al aardgasloos-ready worden gemaakt. Aardgasloos-ready betekent dat woningen qua bouwkundige en installatietechnische voorzieningen voor verwarming, warm tapwater en koken gereed zijn voor afkoppeling van het aardgasnet en aansluiting op een alternatieve energie-infrastructuur. Die afkoppeling van het aardgasnet en koppeling aan de nieuwe energie-infrastructuur kunnen daarmee later zonder grote inspanningen en overlast voor bewoners plaatsvinden.
Pilot 1 – In kaart brengen wat er nodig is om in Oranjeflat 3 van het aardgas af te stappen.
Waarbij er 2-4 appartementen in Oranjeflat 3 al fysiek op aardgasvrij ready worden voorbereid in 2021. Hiermee wordt het draagvlak gelegd voor de nog te volgen overige appartementen. De keuze voor het energie alternatief voor aardgas volgt uit Pilot 2.
Deelproject 2
Concretiseren van keuzemogelijkheden mbt groene energie ipv aardgas
Waarbij energie opgewekt door windmolens op de Noordzee passend voor onze locatie zou zijn. Welke groene stroom leveranciers zijn er nu al en passen die binnen onze ambitie. Van zonnepanelen kopen of (tijdelijk) huren is nog te onderzoeken waar te plaatsen, wat levert het aan effectieve energie op en wat is de terugverdientijd. Pro-actief aansluiten bij ontwikkelingen “Wind versus Zon” uitgevoerd door VvE Gevers Deynoot mbt warmte uit de lucht halen is ook een serieuze optie. Hierin worden de wind en zon energiebronnen zichtbaar gemaakt en met elkaar vergeleken om ook werkelijk te gaan benutten. We willen kijken naar de allernieuwste technieken die er op de markt zijn gekomen sinds 2019 zoals geruisloze efficiënte windwokkels, hybride zonnepanelen, zonneboilers maar ook de DutchVentus windmolen welke als kleine windturbine heel geschikt is voor plekken waar een netwerk (nog) ontbreekt. Verder zullen de plannen van de Gemeente Den Haag worden meegenomen m.b.t. rol en gebruik van de aardgasleiding naar Gevers Deynootweg waar wij als bewoners gebruik van maken. Wanneer houdt het gebruik kunnen maken hiervan echt op of wordt als in aantal andere gemeenten hier ook onderzocht of het netwerk omgezet kan worden naar gebruik van vervoer van waterstof. De gemeente Den Haag loopt al enige tijd voor op met het gebruik van auto’s die rijden op waterstof.
Pilot 2 – Proef met (al dan niet tijdelijk) huren van zonnepanelen via project Gemeente Den Haag
- Vergelijken van het kopen of huren en plaatsen van zonnepanelen op het dak van de flat plus terugverdientijd.
- Vergelijken van het kopen of huren en plaatsen van kleine windturbines op het dak van de flat plus terugverdientijd.
- Onderzoek afspraken met groene energieleveranciers waarbij terugleveren, opslaan of omzetten van windenergie naar waterstof mogelijk een pré heeft.
- Participeren in project “Wind versus Zon”.
- Plus ontwikkelingen volgen en analyseren op geschikte bruikbaarheid zoals vervoer waterstof door gasleiding netwerk.
- Evaluatie op basis waarvan draagvlak wordt gecreëerd voor gaan gebruiken van groene energie door overige appartementen in Oranjeflat 3.
Deze informatie wordt gedeeld met Oranjeflat 1 + Oranjeflat 2.
Deelproject 3
Analyseren en uitwerken van Stappenplan en financiele onderbouwing mbt isoleren, ventileren, koelen en geheel overstappen op schone energie.
Veel informatie is te vinden en te halen maar er is expertise en verduurzaming ervaring nodig om de best passende keuzes voor Oranjeflat 3 te maken. Dit heeft niet alleen met techniek te maken maar ook met mensen (draagvlak bewoners) en geld (investering versus bekostiging/ subsidie- en terugverdienmogelijkheden). Kundigheid en ervaring op alle drie vlakken binnen dezelfde verduurzaming adviseur heeft VvE Zeekant Gevers-Deynoot geholpen te bereiken waar ze nu in het hele verduurzaming proces staan. Oranjeflat 3 wil graag gebruik maken van deze ervaren adviseur zodat onnodige risico’s, vertraging en mogelijk afstel van het verduurzaming plan wordt voorkomen.
Pilot 3. Proef met isolatie van de buitenmuur: klein stuk voorbeeld muur met isolatie laten maken i.c.m. de kenmerkende gele stenen van de Oranjeflats. E.e.a naar voorbeeld van de recentelijk toegepaste isolatie methodiek aan de flat van de VvE Zeekant-Gevers Deynoot.
Voor deze pilot wordt een proefstuk van 1 bij 1 meter gemaakt die laat zien hoe de isolatie aanpak als een soort voorzet voor de huidige buitenmuur kan worden geplaatst en waarbij een financieel plaatje wordt toegevoegd mbt de kosten versus de opbrengsten. Opbrengsten niet alleen op energiebesparing niveau maar ook comfort van het wonen en waardevermeerdering van de appartementen en verminderen van geluidsoverlast wordt hierin meegenomen. Zodat draagvlak mbt de aanpak en de financiering volgt. Onderzoeken op risico’s en testen op condensatie in relatie tot ventilatie is een hierbij een must. Daarvoor is o.a. de Analyse van het gebouw en de appartementen als aangegeven onder Stap 1 nodig.
Elementen welke samen met slechte ventilatie een ongezond leefklimaat veroorzaken. Schimmel- en vochtplekken door gevel en ventilatieproblemen.
Herstellen van de gevels kan op een traditionele manier waarbij voegen, vochtwerende coatings en dezelfde beeldbepalende gele gevelstenen opnieuw worden aangebracht. Wij hebben echter de ambitie hier duurzame energieverbruik verlagende gevelisolatie toe te willen gaan toepassen waarbij het karakteristieke beeld van flats met de gele stenen bewaard blijft!
Isolatie is ook één van de eerste stappen in een reeks van stappen die in Het Ontwerp Stedelijk Energieplan ‘Schone energie voor Den Haag’ wordt aangegeven om de stap naar verduurzaming en overgaan op schone energie te gaan maken. Onze ambitie is om op de meest logische en duurzame wijze van energielabel Oranje, naar energielabel Groen te gaan!
Bij aanpak Isolatie sluit aan – aanpak Ventilatie. En inmiddels is met de stijgende temperaturen is ook koeling belangrijk geworden. Wij willen toe naar duurzame ventilatie en koeling. In de appartementen en gemeenschappelijke ruimtes. Hierbij moet zowel aanpak van ramen, deuren, kozijnen als de lucht aan- en afvoerkanalen worden bekeken en meegenomen. Hier ligt een grote uitdaging. Omdat individuele bewoners hier al op verschillende manieren mee bezig zijn geweest. In hebben geïnvesteerd. Wat kan hier individueel, en wat is slim om collectief te gaan doen.
De traditionele wijze van koeling, mechanische koeling, is te allen tijde energie onvriendelijk in gebruik. Voor duurzame koeling gecombineerd met ventilatie wordt ook Adiabatische koeling – op basis van waterverdamping – analyse ruimte in deelproject 3 opgenomen.
Onderzoek naar en keuze van de best passende duurzame alternatieven voor ons huidige gasgebruik is een pré. We gaan binnen de Challenge keuzes maken voor de korte termijn. Voor de middelange en lange termijn moet er nog veel worden gedaan en uitgezocht. Onze ambitie hierbij is hoog. Overstappen van fossiele energie naar schone energie is één maar hoe kunnen we i.c.m. aanpak van de isolatie – ventilatie en koeling groeien naar energie neutraal. We wonen aan de kust, leven met de elementen wind en zon, die willen we dan ook gebruiken.
En wat kunnen we doen met bijvoorbeeld het terrein rondom de 3 gebouwen? Warmte opslag onder de grasvelden? Of beter wateropslag? En wat zijn daarbij de innovatieve warmte/ energie opwekking mogelijkheden die we nu moeten volgen om straks de juiste keuzes te gaan maken? Maw hoe kunnen we voorkomen dat we het wiel opnieuw uit gaan vinden zonder in het mes van de remmende voorsprong te vallen!
Onze verduurzaming ambitie is hoog. Professionele ondersteuning is hierbij zeker in de beginfase nodig. Deelproject 3 binnen de korte termijn aanpak (2021) zet daarvoor een doelmatige basis.
Met wie werken wij aan deze oplossing?
Gemeente Den Haag Subsidie verlener en voortgang begeleiding
Metea Beheerder VvE Oranjeflat 3
VvE Zeekant- Gevers Deynootweg Ervaringsdeskundige buurflat
Scala architecten Architect en verduurzaming deskundige versus traditionele renovatie
Peetklimaatadvies Uitvoering Stap 1. Werkt leveranciers onafhankelijk
Vastbouw Rijswijk Ervaren uitvoerder gevelisolatie
Oranjeflat 1 + 2 VvE’s Beheer namens belanghebbenden (bewoners)
Verdere afspraken te maken met:
- Haagse Hogeschool met betrekking tot inzet Bouwkunde studenten
- VvE balie van de gemeente Den Haag mbt specifieke VvE verduurzaming aanpak
- Stadsdeel Scheveningen mbt Masterplan Scheveningen
Samen werken/ samen delen
Inspiratie en handvatten om verduurzaming van Oranjeflat 3 en voorstelbaar daarna ook van Oranjeflat 1 + Oranjeflat 2 op te pakken komt vanuit onze buurflat – VvE Zeekant-Gevers Deynootweg. Zie ook VvE Zeekant/Gevers Deynootweg (vvezeekantgevers.nl)
Zij hebben afgelopen 2 jaar de nodige verduurzaming aanpak (o.a. eerst de renovatie van de gevels) met succes opgepakt. En hebben zich daarbij als doel gesteld verduurzaming informatie en ervaring te delen met andere voor dezelfde problematiek staande en geïnteresseerde VvE’s, gebouwen, straten, gemeentes etc. Hun uitleg waarom traditionele renovatie “goedkoper” lijkt maar uiteindelijk “duurder” is heeft ons de ogen geopend.
We zijn ons nog meer bewust geworden van de urgentie te kiezen voor duurzaamheid. Onze uitdagingen zijn daarbij divers:
- Samenwerken aan Zeekant brede duurzaamheid van de 3 Oranjeflat VvE’s en de VvE Zeekant-Gevers Deynootweg.
- Collectief gebruik maken en samen delen van de kennis en innovatieve ontwikkelingen.
- Vanuit Oranjeflat 3 worden hier nu de eerste stappen voor gezet.
- De samenwerking met VvE Zeekant Gevers Deynoot, VvE’s van Oranjelfat 1 + 2 plus die met de gemeente Den Haag wordt met hoge urgentie opgepakt.
Het voorliggende initiatief wordt gedragen door beheerder en bewoners van Oranjeflat 3. Vrijwilligers. Mensen met de juiste bedoelingen maar zonder verduurzaming ervaring en/ of knowhow. Het initiatief moet i.v.m. het behapbaar en leuk weten te houden in de eerste aanzet mede gedragen worden door professionals op verduurzaming gebied.
Uitvoering van het initiatief
Welke uitdagingen heeft het initiatief?
Oranjeflat 1 (nr. 92 t/m 95 A t/m L) heeft vanwege vallende gevelstenen dit jaar een traditionele gevelrenovatie gestart. Aan beide kopse kanten van de flat. Dit is een kostbare klus en zou achteraf gezien in overleg met de VvE’s van Oranjeflat 2 en 3 met de input van de ervaring op gevelisolatie gebied van buurflat VvE Zeekant-Gevers Deynootweg anders/ duurzamer opgepakt hebben kunnen worden. De communicatie en het delen van informatie hierover is helaas achtergebleven. Dat willen we verder voorkomen. VvE van Oranjeflat 3 (nr 100 t/m 102 A t/m L) staat nu aan de vooravond van concrete verduurzaming plannen echter de tot nu toe aangereikt gekregen handvatten van de beheerder Metea VvE van Oranjeflat 3 laat een algemeen verduurzaming plan zien i.p.v. een op de flat toegeschreven verduurzamingsvisie waarin op basis van technische en financiele haalbaarheid keuzes worden voorgelegd. Oranjeflat 2 (nr 96 t/m 99 A t/m L) is heel actief aan het werk met o.a. verwijderen betonrot in de balkons en verven en schoonmaken van de flat. Plannen om met de 3 Oranjeflats met VVE Zeekant-Gevers Deynootweg verdere informatie te gaan delen is mede vanwege corona belemmeringen nog onvoldoende van de grond gekomen. En de focus is nu eerst op verduurzamen van Oranjeflat 3.
De intentie van Oranjeflat 3 is nu om op basis van de uitgeschreven Challenge, proactief op verduurzaming aanpak in te zetten. Waarbij we als bewoners actief zijn. Hierbij wel als vliegwiel om snel en goed te kunnen starten ervaren professionele technische deskundigheid willen inzetten. Dit gaat helpen om keuzes te maken, snel stappen te kunnen zetten en het juiste draagvlak te creëren. VvE Zeekant-Gevers Deynootweg heeft naast actieve bewoners bijvoorbeeld gebruik kunnen maken van een zeer goed in duurzaamheid mogelijkheden onderlegde architect. Wij willen die invulling nog bewerkstelligen.
Het bestek is om met behulp van inzet van professionele ondersteuning in 2021 met een verduurzaming stappenplan voor onze gezamenlijke duurzaamheidsvraagstukken te komen waarin zichtbaar energieverbruik versus energie reductie mogelijkheden plus financiering keuzemogelijkheden. Waarbij we concreet al de eerste stappen gaan zetten op Aardgas vrij Ready en concretisering hiervan. Met als doel dit Oranjeflat 3 breed te gaan uitrollen. Om vervolgens dit voor de overige 2 Oranjeflats te presenteren en goedgekeurd/ gedragen te krijgen door de bewoners van nog eens 96 appartementen.
Verduurzaming aanpak in deze Challenge via 3 deelprojecten omdat:
De 3 deelprojecten zijn op zich staande projecten die echter een belangrijke samenhang hebben. Door het op te knippen in deelprojecten is het echter overzichtelijk en behapbaar. Wordt er per deel draagvlak gecreëerd echter wel altijd in de context van het verduurzaming doel – Energie neutraal worden. En door de verduurzaming aanpak in 3 delen kunnen we tijd en aandacht kunnen geven aan het ontwikkelen of in gebruik gaan nemen van één of meer (liefst innovatieve) producten en diensten die bijdragen aan:
- De transitie naar aardgas loos-ready appartementen tegen zo laag mogelijke kosten voor de eindgebruiker en zo laag mogelijke maatschappelijke kosten
- Het tegelijkertijd handhaven en waar mogelijk verbeteren van de technische, fysische, functionele en esthetische kwaliteiten in de woningen en het flatgebouw
- Voorbereiden van het vervolg van de te nemen verduurzaming stappen en ambitie
Welke ultieme doelstellingen (2030) hebben wij?
Energie neutraal worden. Hiervoor bewezen aanpak maar ook innovaties volgen en toepassen. Uit de spiraal van traditioneel onderhoud stappen. Comfortabel, milieuvriendelijk, veilig en betaalbaar kunnen blijven wonen. Waarbij waarde en uitstraling van het onroerend goed wordt behouden.
Welke challenge doelstellingen (eind 2021) hebben wij?
Wij willen bereiken in 2021 het uitgevoerd hebben van:
Stap 1: warmteverliesberekening en analyse van het gebouw en appartementen
Deelproject 1 – aardgasloos ready maken met Pilot 1
Deelproject 2 – concretiseren van keuzemogelijkheden groene energie met Pilot 2
Deelproject 3 – waarbinnen Pilot 3 – isolatie voorbeeld en onderzoek plus als beschreven onder deelproject 3 te komen tot een effectief verduurzaming stappenplan, behapbaar mbt de uitvoering versus draagvlak bewoners, financieel onderbouwd met goede businesscase (dat laatste ook weer ten behoeve van het draagvlak)
Welke succesfactoren zijn er nodig om het initiatief te laten slagen?
Onze kritische succesfactoren zijn:
- Goed starten! Verkeerd starten door ontbreken van draagvlak en maken van (te) gehaaste keuzes waardoor er vertraging ontstaat en onnodig geld wordt verspeeld. Voorkomen dat vervolg stagneert, zelfs onmogelijk wordt!
- Lerende m.b.t. technische kennis m.b.t. duurzaamheidsontwikkelingen. Nu nog ondersteuning nodig.
- Lerende m.b.t. financiële kennis m.b.t. duurzaamheid businesscase(s). Nu nog ondersteuning nodig.
Welke risico’s zien wij voor de uitvoer van het initiatief?
- Het nemen van te snelle – besluiten, vanwege met name in aanvang nog onvoldoende technische en financiële know-how op het gebied van aanpak naar duurzame oplossingen.
- Niet tijdige informatieverstrekking t.b.v. draagvlak onder de bewoners/ eigenaren van de 36 appartementen.